賃貸借（対抗要件・敷金・転貸借）

605条は不動産の賃貸借を登記したときに以後その不動産について物権を取得した者に対抗できるとするが、賃借人に登記請求権はないため実効性が乏しい。借地借家法10条1項は借地上の建物の登記を、同法31条は建物の引渡しを対抗要件とする特則を置く。対抗要件を備えた賃借人は、占有を妨害する第三者に妨害の停止を、占有している第三者に返還を請求できる（605条の4）。対抗要件を備えた不動産が譲渡されると賃貸人たる地位が譲受人に移転する（605条の2第1項）。

ひっかけ注意賃借人が賃貸人に対して賃借権の登記を請求できるとする誤りが狙われる。特約がない限り登記請求権はない。

最判平成9年2月25日は、原賃貸借が賃借人（転貸人）の債務不履行により解除された場合、転貸借は賃貸人が転借人に対して目的物の返還を請求した時に、転貸人の債務の履行不能により終了するとした。賃貸人が賃借人の債務不履行を理由に解除するにあたり、転借人に賃料支払の機会を与える必要はない（最判平成6年7月18日）。613条3項本文は原賃貸借の合意解除を転借人に対抗できないとするが、解除の当時に賃貸人が債務不履行による解除権を有していたときは対抗できる（同ただし書）。

ひっかけ注意解除前に転借人へ賃料支払の機会を与えなければ解除できないとする誤りが狙われる。判例は不要とする。

604条の存続期間の上限は50年で、これより長い期間を定めても50年に短縮され、更新も更新の時から50年を超えられない。下限の定めはない。処分の権限を有しない者がする短期賃貸借の期間は、樹木の栽植・伐採を目的とする山林10年、その他の土地5年、建物3年、動産6箇月である（602条）。期間の定めがない場合、解約申入れから終了までの期間は土地1年、建物3箇月、動産・貸席1日である（617条1項）。借地借家法の適用がある場合は同法が優先する。

ひっかけ注意存続期間の上限を改正前の20年とする誤りが狙われる。現行法は50年である。

612条は賃貸人の承諾のない賃借権の譲渡・転貸を禁じ、違反して第三者に使用収益させたときの解除を認める。最判昭和28年9月25日は、無断譲渡・転貸があっても賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは解除できないとする信頼関係破壊の法理を示した。特段の事情の主張立証責任は賃借人が負う。小規模な同族会社への法人成りに伴う賃借権の移転や、賃借人の同居家族への使用許諾では背信性が否定されやすい。解除されない限り、賃貸人は所有権に基づいて転借人に明渡しを請求できる。

ひっかけ注意無断転貸があれば常に解除できるとする誤りが定番。信頼関係が破壊されていなければ解除は認められない。

622条の2第1項は、賃貸借が終了しかつ賃貸物の返還を受けたとき（1号）と、賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき（2号）に敷金返還義務が生じるとする。最判昭和49年9月2日は明渡しが先履行であり、敷金返還と明渡しは同時履行の関係に立たないとした。賃貸人は賃借人が債務を履行しないときに敷金を充当できるが、賃借人の側から充当を請求することはできない（同2項）。賃貸人たる地位が移転すると敷金返還債務も譲受人に承継される（605条の2第4項）。

ひっかけ注意賃借人が未払賃料への敷金充当を請求できるとする誤りが狙われる。充当は賃貸人の側からのみできる。

605条の2第1項は、対抗要件を備えた賃貸借の目的不動産が譲渡されたとき、賃貸人たる地位は譲受人に当然に移転するとし、賃借人の承諾を要しない。ただし譲受人が賃借人に賃料を請求するには所有権移転登記が必要である（同3項）。譲渡人と譲受人が賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨およびその不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する旨を合意すれば地位は移転しない（同2項）。費用償還債務と敷金返還債務は譲受人に承継される（同4項）。対抗要件を備えていない場合でも譲渡人と譲受人の合意で移転できる（605条の3）。

ひっかけ注意賃貸人たる地位の移転に賃借人の承諾が必要とする誤りが狙われる。承諾は不要である。

606条1項は賃貸人に使用収益に必要な修繕義務を課すが、賃借人の責めに帰すべき事由により修繕が必要となったときは義務を負わない。賃借人が自ら修繕できるのは、通知しまたは賃貸人が知ったのに相当の期間内に修繕をしないときと、急迫の事情があるときである（607条の2）。必要費は直ちに償還を請求でき、有益費は賃貸借の終了時に償還される（608条）。一部が使用収益できなくなったときは賃料は当然に減額される（611条1項）。

ひっかけ注意一部使用不能の場合に賃借人の減額請求が必要とする改正前の記述が誤りとして出る。現行法では当然に減額される。

使用貸借は借主の死亡によって終了するが（597条3項）、貸主の死亡では終了せず相続人が貸主の地位を承継する。期間を定めたときは期間の満了により終了し、期間を定めず使用収益の目的を定めたときは借主がその目的に従い使用収益を終えた時に終了する（同1項・2項）。目的に従った使用収益をするのに足りる期間が経過すれば貸主は解除でき（598条1項）、期間も目的も定めなかったときは貸主はいつでも解除できる（同2項）。借主は通常の必要費を負担する（595条1項）。

ひっかけ注意貸主の死亡によっても使用貸借が終了するとする誤りが狙われる。終了するのは借主の死亡の場合だけである。